Kentsel dönüşüm süreçlerinde ismi ön plana çıkan Avukat Cihat Demirbağ, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu, kentsel dönüşümün aslında ne demek olduğunu, yaşanan depremin en belirgin sosyo-ekonomik etkilerini ve olası İstanbul depremi için nasıl önlemler alınması gerektiğini anlattı. Demirbağ; “İstanbul’un depreme hazır olmadığı mızrağın çuvala sığmadığı nitelikte bir gerçek. 11 ildeki yıkımın bile ülkenin ekonomi ve psikolojisini nasıl alt üst ettiğini gördük. İstanbul’da bu nitelikte bir deprem olursa ülkenin ekonomi ve psikolojisi çok daha derin etkilenebileceği gibi sıra dışı büyüklükte bir güvenlik açığı da ortaya çıkaracaktır. Bu nedenle deprem tedbirlerinin, desteklerinin ve kurallarının çok sert ve disiplinli şekilde kontrol edilmesi gerekmektedir” dedi.

İmar, gayrimenkul ve kentsel dönüşüm konularında uzman olan Avukat Cihat Demirbağ, tüm Türkiye’nin depreme karşı daha güçlü ve korunaklı bir hale gelmesi için yapılması gerekenleri AİMSAD Dergisi ile paylaştı. Kentsel dönüşümden beklenen esas faydanın elde edilemediğine dikkat çeken Demirbağ, çelik konstrüksiyon ve prefabrik yapılara dikkat çekti. Demirbağ, “Betondan geriye moloz ve ölüm kalırken, çelik konstrüksiyon yapılarda geriye yine değer arz eden bir metal kalıyor ve geri dönüşümü mümkün olabiliyor. Binanın üstünüze yıkılması nedeniyle bir ölüm şekli gerçekleşmiyor. Bu bağlamda çelik ve prefabrik yapıların imar planlarında desteklenmesi ve bunlara gerekirse daha farklı avantajların sağlanması yoluyla teşvik edilmesi iyi olacaktır” ifadelerini kullandı.

  • Kentsel dönüşüm süreçlerinde ismi ön plana çıkan uzman bir avukat olarak çalıştığınız bunca projeyi ele aldığınızda sizce Türkiye’de kentsel dönüşüm doğru uygulandı mı? Kanun ne içeriyordu, süreç içinde nasıl şekillendi?

Esasen Türkiye’de kentsel dönüşüm kanunu olarak ifade edilen kanunun gerçek adı “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun”dur.  Yani adından da anlaşılacağı üzere bu yasa bir kentsel dönüşüm yasası değil, bir afet yasasıdır. Ancak bu afet yasasının uygulanmasında olası haksız itirazlar nedeniyle süreçlerin kesintiye uğramaması için 2/3 hisse oranına sahip olan arsa payı hissedarlarının karar alabilmesi ve 1/3’te kalan uyumsuz paydaşların hisselerinin kamulaştırılması ve satış yapılarak ortaklıktan çıkarılabilmesi gibi istisnai bir yetki vermesi sonucunda bu istisnai yetki kötüye kullanıldı. Özellikle basının, televizyon kanallarının hatta sektördeki birçok uzmanın bile bu yasayı bir kentsel dönüşüm yasasıymış gibi konuşması sonucunda algı bu şekilde gelişti. Bu istisnai yetkiler kapsamında müteahhit firmalar için gün doğdu. Zira bu durum şehir merkezlerinde arsa üretim kabiliyeti sağlayan bir araç olarak kullanıldı.  İşte bu nedenle, şehirlerde gerçekten kentsel dönüşüm manasında bir dönüşüme ihtiyacı olan, mühendislik hizmetleri almamış olan, kaçak olan yerlerin kent yaşamına uygun hale getirilerek, mühendislik hizmetlerinden faydalandırılarak afetlere karşı dayanıklı hale getirilmesi yerine, zaten mühendislik hizmetleri almış olan, yeni arsalar üretilemeyen nitelikli markalı mahallelerde arsa üretilerek buralarda binaların yerinde yıkılıp yerinde yapılması sağlandı. Böylece arsa payı karşılığı olarak bu nitelikli yerlerde müteahhitler inşaat yapma imkanı buldular.

Ancak bu tür çalışmalar genellikle yerinde yıkıp yerinde yapma eylemi nedeniyle, kentsel dönüşümden beklenen esas fayda elde edilemedi. Yani esasen kentsel dönüşüme muhtaç olan ve bir kent yapma bilici ile toplu hareket edilen büyük yapılanmalar söz konusu olamadı. Olanlar ise oldukça küçük ve uyumsuz kaldılar. Bir yanda rezidanslar yükselirken bir yanda sobayla ısınan kaçak yapılarda yaşayanların bir arada olduğu, şehrin alt yapı sorunlarının, trafik sorunlarının, otopark sorunlarının, toplanma alanlarının, afet hallerindeki ortak kullanım alanlarının güzelce planlandığı yağmur sularının değerlendirildiği, gelecek teknolojilere ve temiz enerjiye uyumunun sağlandığı bir kentsel dönüşüm imkanı olmadı. Bu gibi işlerde büyük projeler yapılırken şehrin alt yapısı da iyi değerlendirilmedi. İmar planlamalarında acele edilerek olmadık hatalara sebep olduk. Türkiye ne yazık ki bu konuda doğanın gücünü hafife alan, tedbir almayı erteleyen kamusal bir zihniyete sahip. Vatandaş da bu süreçlerde devleti yanında tam hissedemiyor. İşini doğru yapmayan müteahhitlerin yarattığı mağduriyetlerden sonra neyse ki müteahhit firmalara bazı şartlar, standartlar ve sınıflandırmalar getirildi. Ancak bunlar da yeterli değil. Zira sözleşmelerde bir temel formatın oluşturularak maliklerin haklarının korunduğu ve arsaların imar durumuna göre oluşan yeni üretimlerinde bir arsa sahibinin insan yaşamına uygun haklarını elde etmesine destek verilmemektedir. Bir de tüm bunlara ek olarak yarım yamalak yürüyen bu kentsel dönüşüm sürecine olumsuz etki eden bazı uygulamalar da gündeme geldi. Bunlardan en acı olanı ise imar barışıdır.  Yani bu konunun ana bazı başlıklarına değindiğimizde bile konunun çok su kaldırdığı, burada anlatmakla bitmeyeceği görülüyor. Ancak özet olarak sorunuzu cevaplayacak olursak, ne yazık ki kentsel dönüşüm ülkemizde doğru ve etkin uygulanmamaktadır. Bu sorunun çözülmesi için acil şekilde imar hakkı transferinin yasalaştırılarak, kentsel dönüşüme özgü bir yasanın çıkarılması gerekiyor. 

Benim 2013’ten beri katıldığım her konferansta, radyo ve televizyon programlarında hep tekrar ettiğim bir sloganım var: “Kentsel dönüşüm bir sosyal sorumluluk projesidir.” Bu bilincin bir seferberlik disiplini ve bilinci ile ele alınması gerekir.

“KENTSEL DÖNÜŞÜM SOSYAL VE ÇEVRESEL ETKİLERİN DOĞA VE İNSAN YAŞAMIYLA UYGUN HALE GETİRİLMESİDİR”

  • Peki öyleyse kentsel dönüşüm tam olarak nedir? Türkiye’deki kentsel dönüşüm ile yurt dışındaki örnekler arasında nasıl bir fark var?

Kentsel dönüşüm, kentlerde afet riskinin ortadan kaldırılmasının yanı sıra sosyal ve çevresel etkilerin de doğa ve insan yaşamıyla uygun hale getirilmesidir. Doğaya savaş açmayan, doğayla iç içe olurken medeni insanın yaşam konforunu sağlayan, ulaşımın, trafik sorununun, atık ve geri dönüşüm politikalarının değerlendirildiği, yağmur sularının kullanılması, sel felaketleri ve alt yapı sorunlarının çözüldüğü, enerji tasarrufunun ve temiz enerjiye ulaşımın ve elde etmenin kolaylaştığı, insanın eğitim ve sosyal yaşamının da ele alındığı topyekün bir çalışmadır. Avrupa’daki uygulaması ise genelde şu şekilde; önce bütün bu değerlerin hesaba katılarak imar planları yapılıp, şehrin ihtiyacı olan tüm alt yapı önce boş büyük alanlarda sıfırdan ele alınarak yapılmaktadır. Daha sonra da çeşitli destek ve teşvikler ışığında imar hakkı transferi dediğimiz uygulamayı yaparak insanların kiralarda sürünmeden, doğrudan yerleri değiştirilerek bu yeni müreffeh alanlara taşınması sağlanmaktadır. Eski yerler boşaldıkça da oralarda aynı süreci çalıştırıyorlar. Eski yerler yapılırken de kültürü yok etmeden bu süreci yönetiyorlar. Özellikle eski eserlerin dönüşüm süreçleri oldukça zorlu olmakta. Zira milli mimari envanteri korumakla yükümlü olan kurumların katı kuralları insanları mağdur bile edebilmektedir. Anıtlar kurulu bu durumu zorlaştırmaktadır. Eski eserlerin tespiti ve kaydı sağlandıktan sonra aslına uygun yapılışına ilişkin bakış açısı değiştirilerek yeniden ele alınmalı ve kolaylaştırılmalıdır. Bizim ülkemizde ise bu süreçler kolay olmuyor. Bakan bile çıkıp yerinde dönüşümü destekliyoruz diyebilmektedir. Gerçi bu yaklaşım, mahalle kültürünün yok oluşuna karşı bir kaygı ile dile getirilse de bu toplulaştırmalar mahalle kültürünün önüne geçen oluşumlar değildir. Bilakis daha çok insan ilişkisi sağlamaktadır. Burada maharet site yönetimlerine ve sosyal alanların verimli şekilde planlanmasına bağlıdır. Siz insan etkileşimini sağlayacak ortamları ve projelerde de buna uygun kriterleri şart koşarsanız insan insanı bulur ve mahalle kültürü yaşamaya devam eder.

“ÇELİK VE PREFABRİK YAPILARIN İMAR PLANLARINDA DESTEKLENMESİ GEREKİYOR”

  • Peki yaşanan 6 Şubat depreminin 11 ilde yaşandığı şu günlerde güncel gözlemleriniz neler oldu? Depremin en belirgin sosyo-ekonomik etkileri sizce nelerdir? Zamanla bu etkiler çeşitlenip artabilir mi?

Ben bir hukukçu olarak uzun yıllardır özellikle imar, inşaat ve kentsel dönüşüm konularında çalışan bir avukatım. Bu mesleki hizmetin gereği olarak müteahhit-taşeron ilişkileri, müteahhitlerin hizmet aldıkları başka teknik hizmetler, arsa sahibi, satış yaptıkları müşteriler, ilişkide oldukları emlakçılar gibi bu işin birçok yönüyle muhatap oluyoruz. Bu bağlamda bu deprem afeti ile ilgili olarak bize söz verdiğiniz için teşekkür ederim. Kentsel dönüşüm süreçlerimizde hep Allah korusun İstanbul’un başına bir şey gelirse üstesinden gelmek çok zor olur diye düşünürdük ki, 11 ili kapsayan bir deprem sonucunda farklı bir sınavla karşı karşıya kaldık. İşte böylesine büyük bir depremde İstanbul’da neler olabilir diye eskiden senaryolar üretirken artık senaryolar üzerinden değil canlı yaşanmışlıklarla tespitler yapma durumuyla karşı karşıya kaldık.

İnsan sevdiği birinin ölümünde bile onun mezarının başında durur ama o ölümü kendi üstüne almaz ya işte kentsel dönüşüm süreçlerinde depremi de kendi üstüne de almayan bir toplumumuz var. İşte bu acılarla dolu deprem sonucunda kentsel dönüşümü ve deprem risklerini bir aciliyet olarak alarak ibretlik ve tedbir almayı gerektiren birçok şey tespit ettik.

Depremin olmasının bir sorumlusu yoktur. Deprem doğal bir olaydır. Bu doğa olayı ile birlikte yaşamanın mümkün olduğu da bir gerçektir. Ancak bir depremde bu kadar hasar olmasının sorumluları kimlerdir? İmar planlarını yapanlar, belediye imar müdürlükleri, denetim görevini ihmal eden kamu yetkilileri, kökleşmiş kuralları çeşitli yardım vb. şeyler karşılığında ihlal edenler, projelerini eksik veya kusurlu planlayan mimar ve mühendisler, üretimin detaylarında ciddiyet göstermeyen taşeronlar, doğru insanlarla çalışmayan müteahhitler, müteahhitte kazanç bırakmayacak kadar pazarlık eden hırslı arsa sahipleri, kaçak yapılara göz yuman ve bunları ortadan kaldırmayanlar, köyden şehre göçü yönetemeyenler, gelen nüfusu doğru konuşlandıramayan yetkili makamlar gibi bir çok sorumlu vardır. Liyakatli insanların doğru işlerde istihdam edilmesi ve görevlerin ifası için gereken teçhizatın sağlanması gerekir.

Deprem zamanı yıkılmayacak yapılarda yardım malzemelerinin, alet ve edevatların muhafaza edilmesi, deprem zamanındaki toplanma alanlarının önceden belirlenmesi, çadır gibi ilkel barınaklar yerine portatif ama insanların ihtiyaçlarına uygun teknik barınakların bulunması, iletişimin kesilmemesinin sağlandığı teknik yapıların oluşturulması, kadın, çocuk ve engellilerin ihtiyaçlarının öncelendiği tedbirlerin geliştirilmesi, sigorta şirketlerinin hizmet ve taahhütlerinin afet süreçlerindeki maddi kayıplar hakkında hizmetlerinin, asgari zorunluluklarının güncellenmesi gibi bir çok eksikleri tespit ettik deprem süresince. Yine betona yatırım yapmak yerine geri dönüşümü mümkün olan çelik konstrüksiyon yapıların ve geliştirilmiş prefabrik yapıların desteklenmesi gerekmektedir.  Bu bağlamda çelik konstrüksiyon yapılara leasing de verilebiliyor. Betondan geriye moloz ve ölüm kalırken çelik konstrüksiyon yapılarda geriye yine değer arz eden bir metal kalıyor ve geri dönüşümü mümkün olabiliyor. Binanın üstünüze yıkılması nedeniyle bir ölüm şekli gerçekleşmiyor. Bu bağlamda çelik ve prefabrik yapıların imar planlarında desteklenmesi ve bunlara gerekirse daha farklı avantajların sağlanması yoluyla teşvik edilmesi iyi olacaktır.

“İSTANBUL’DA BU NİTELİKTE BİR DEPREM OLURSA SIRA DIŞI BÜYÜKLÜKTE BİR GÜVENLİK AÇIĞI ORTAYA ÇIKAR”

  • Yaşanması muhtemelen İstanbul depremi, bir diğer kritik konu. Uzmanlar metropolün depreme hazır olmadığını söylüyorlar. Nasıl hazırlanabilir İstanbul depreme? Bu mümkün mü?

İstanbul’un depreme hazır olmadığı mızrağın çuvala sığmadığı nitelikte bir gerçek. 11 ildeki yıkımın bile ülkenin ekonomi ve psikolojisini nasıl alt üst ettiğini gördük. Bu illerin nüfusunu bine katlayan ve daha yoğun bir yapılaşmaya sahip olan İstanbul’da bu nitelikte bir deprem olursa ülkenin ekonomi ve psikolojisi çok daha derin etkilenebileceği gibi sıra dışı büyüklükte bir güvenlik açığı da ortaya çıkaracaktır. Bu nedenle benim önemli gözlemim geri göç yönetiminin veya eğer o olmuyorsa nüfusun yayıldığı alanın genişletilmesinin organize edilmesi meselesidir. Çünkü şu an İstanbul’un bazı ilçelerine şöyle havadan kuşbakışı baktığınızda o kadar yoğun yaşam alanları görürsünüz ki, Allah korusun buralarda bir deprem olması halinde şehre giriş çıkışın bile felç bir hale gelebileceğini biliyoruz. Yani insanların deprem sonrası İstanbul’a ulaşması bir yana dursun, insanların yan komşularına bile ulaşıp, yardım etmesi dahi mümkün olmayabilir. Dolayısıyla nüfusun homojen bir şekilde dağılmasının hem ülkedeki yaşam ve geçim standardının ülkeye doğru şekilde yayılmasında önemli bir zorunluluk hem de afetlere karşı büyük bir tedbir olduğunu anlamış olduk. Kamu bunu nasıl gerçekleştirebilir derseniz, kalkınmasına öncelik verilen illerde tam bir vergi muafiyeti sağlayarak, nakliye konusunda da üretici firmalara destek vererek, nakliye dağıtım merkezleri oluşturarak gerek zirai gerekse sanayi üretiminin başka illerde de yoğunlaşmasını desteklemek gerekir.

Ziraat destekleri çok cömertçe verilmeli ancak sert ve disiplinli şekilde de kontrol edilmelidir. Çünkü bakıyorsunuz ki çiftçiye yakıt desteği veriliyor ama çiftçi ne yapıyor bu yakıtı alıp maaş gibi kullanıyor ama gerekli üretimi yapmıyor. Kamu bunları da mutlaka kontrol etmelidir ki desteklenen bu üretimler ülkeye beklenen katkıyı sağlayabilsin. Zira gerekli üretim yapıldığı zaman, ülkedeki fiyatlar, kişi başı milli gelir, istihdam da olumlu şekilde etkilenecektir. İşte deprem tedbirlerinin, desteklerinin ve kurallarının da çok sert ve disiplinli şekilde kontrol edilmesi gerekmektedir.